一次性收取租金的会计与税务处理

　　实际操作中，企业在租赁合同或协议中约定，在租赁业务开始时一次性收取全部租金，或在租赁业务结束时一次性收取全部租金。现举例说明该情况下相关企业的会计税务处理。

　　例：某企业把一台闲置的设备对外出租，租赁期限为2年，即2010年5月1日~2012年5月1日，每年租金为60000元，每月租金为5000元。

　　一、假如租赁合同或协议中约定，租赁业务开始时一次性收取全部租金，即2010年5月1日收取租金120000元。会计分录为：

　　1.营业税。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业应就2010年5月1日收取的2年租金120000元，在2010年6月纳税申报时缴纳营业税6000元（120000×5%，城建税及教育费附加略，下同）。

　　2.企业所得税。国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。从国税函[2010]79号文件的规定可以看出，纳税人租赁业务跨年度且租金提前一次性收取的，可以按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以按照国税函[2010]79号文件的规定，即在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　（1）假如按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理，那么，企业在2010年6月申报纳税时，应当把取得的120000元租金收入申报缴纳企业所得税。

　　（2）假如按照国税函[2010]79号文件的规定处理，即在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，根据《企业所得税法实施条例》的规定，企业所得税分月或者分季度预缴，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴（假设该企业按月预缴企业所得税）。国家税务总局《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）第一条规定，实际利润额为按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。因此，该企业在2010年6月申报纳税时，应当把120000元租金收入全部申报纳税。在2010年度企业所得税汇算清缴时，调减应纳税所得额80000元（120000－5000×8）。在2011年和2012年企业所得税汇算清缴时，分别调增应纳税所得额60000元（5000×12）和20000元（5000×4）。

　　二、假如租赁合同或协议中约定，在租赁业务结束时一次性收取全部租金。由于该企业在2011年出现资金运转困难，要求承租方提前支付全部租金。承租方在2011年5月1日支付全部租金120000元。会计分录为：

　　1.营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，该企业应在2011年6月申报纳税时缴纳营业税6000元（120000×5%）。

　　2.企业所得税。从国税函[2010]79号文件可以看出，租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入的前提是在“交易合同或协议中规定租金提前一次性支付”。由于该企业的租赁合同或协议中约定在租赁业务结束时一次性收取全部租金，不符合国税函[2010]79号文件规定的条件。因此，该企业提前收取的全部租金，企业所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期，即2012年5月1日。企业必须按照《企业所得税法实施条例》第一百二十八条和国税函[2008]635号文件第一条的规定，先预缴企业所得税，然后在2011年度企业所得税汇算清缴时作调减120000元应纳税所得额处理，在2012年度企业所得税清缴汇算时，调增应纳税所得额120000元。

　　《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，租赁合同或协议中约定，在租赁业务结束时一次性支付全部租金，但中途出租方由于某种原因要求承租方提前全部支付租金，如果要按照国税函[2010]79号文件规定处理，应先变更原租赁合同或协议约定的支付租金日期，即把租金支付日期确定为2011年5月1日。即使这样，企业也应在2011年6月申报纳税时就120000元租金收入预缴企业所得税，然后在2011年度企业所得税汇算清缴时调减应纳税所得额20000元（120000－5000×20），在2012年度企业所得税汇算清缴时调增应纳税所得额20000元。

　　三、假如租赁合同或协议中约定，在租赁结束时一次性收取全部租金，但由于该企业在2011年出现资金运转困难，要求承租方提前支付2010年5月1日～2011年12月31日的租金。于是，承租方在2011年5月1日支付租金100000元。会计分录为：

　　1.营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，该企业在2011年6月申报纳税时应缴纳营业税5000元（100000×5%）。2012年5月1日收到剩余的租金20000元时，企业应在2012年6月申报纳税时缴纳营业税1000元（20000×5%）。

　　2.企业所得税。由于提前支付一部分租金，不符合国税函[2010]79号文件规定的“租金提前一次性支付”的情形。因此，该企业提前收取的租金不能按照国税函[2010]79号文件规定处理，只能按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理，即先预缴企业所得税，然后在2011年度企业所得税汇算清缴时作调减100000元应纳税所得额处理。2012年5月1日收到剩余的租金20000元时，应于2012年6月申报纳税时预缴企业所得税，在2012年度企业所得税汇算清缴时调增应纳税所得额100000元。