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把贷款风险都压在了买家身上

  买房容易退房难?今年以来,有不少读者反映称在退房时遇到了一些阻碍,不仅自己的购房款难以要回,甚至还有开发商向他们索赔违约金。消费者如何维护自己的合法权益,如何规避可能出现的风险?海南日报《房产家装周刊》就一些案例,向律师和业内人士进行了咨询。

  来自成都的刘贤昭在2010年10月,以538万元的价格向三亚泰德投资置业有限公司购买了三亚白石郡项目的一套房产;来自重庆的何雨潇也于2011年2月,以336.8万元的价格,购买了同一项目的一套房产。

  合同约定,泰德公司需在2012年6月30日将经验收合格的商品房交付业主,如出现逾期交房,泰德公司须按照合同约定支付相应的违约金,合同不解除。由于该项目施工中连遭台风侵袭,最终导致延期近半年交房。

  两名购房者分别就此诉至三亚市中级人民法院和省仲裁委三亚分会,要求终止合同,退还房款。

  三亚中院认为,《商品房买卖合同》第九条明确约定泰德公司逾期交房的,合同应当继续履行,而不能解除,该约定并未违反法律、法规的强制性规定,是有效条款,因此两位购房者要求解除合同没有事实与法律依据,其基于合同解除提出的返还购房款及利息的诉求也应当予以驳回。但泰德公司因台风等不可抗力延期交房却未履行告知义务,构成违约,应依合同支付违约金。

  省仲裁委三亚分会则认为,合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应当认定合法有效,对双方均有约束力。但合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定,只是对双方继续履行合同方面作出约定,不能因此就排斥合同另一方享有合同解除权,否则有强买强卖之嫌。如合同一方单方剥夺另一方有权解除合同的权利,则依法属于无效条款。因此裁决合同可以解除,开发商向何雨潇返还购房款及相关利息。

  无独有偶,番禺的李先生在海南购房,因无法凑齐首期款申请退房时,然而让他没想到的是,不但拿不回定金,“按照合同约定支付房款20%的违约金,也就是还要倒给开发商近15万元。”

  对此,广东中粤云天律师事务所律师蔡若波表示,法律明确规定,贷款不成功的情况下,才能解除合同并且不产生违约责任;如果能贷款,但只是首付提高,解除合同仍有可能产生违约责任。

  事实上,近年来很多开发商在认购书和买卖合同中增加了一些令人头痛的条款,把贷款风险都压在了买家身上。据了解,2007年前,开发商还没在合同和认购书上设定专门应对退房风险的条款,那时退房者想拿回定金还是比较容易的。但2007年后的买卖合同中通常会约定,“如果贷款批准金额少于贷款申请金额的,买方要以其他方式,在接到通知的七天内付清。”同时,还会约定“逾期未履行的,解除合同并要买方支付10%-20%的违约金。”虽然许多准业主下定时都只签了认购书,并没有看过买卖合同,但由于认购书上通常都有一条表示买家已经“看过并同意商品房买卖合同范本”的条款,这些没签合同书甚至没看过合同书的买家,也必须受合同条款的约束。

  海南一位律师称,现在有些只签了认购书的购房者来咨询退房,他们也面临难以拿回定金并被索取违约金的困境。

  一位海南知名代理公司的营销总监透露,从其多年的楼市从业经验看,退房一直是十分困难的事。他建议面对瓶颈,购房者和开发商应两头理性面对,找好平衡点。

  首先,如遇开发商逾期交房,购房者最好同其他业主共同商讨解决办法。购房者若执意退房,这不,马上快过年了,蜀小编为大家精心挑选了很多年货,如:“有成斋恭喜发财年货礼包1078g年货糕点礼盒休闲零食小吃礼物送礼”,客倌你呀,可以点我淘年货喽!最快的解决方案只能诉诸法律渠道解决。

  其次,房屋质量问题。按照《合同法》相关规定,如房屋质量问题并不直接造成无法居住,那么开发商的行为属不适当履行合同,但并不构成违约。这种情况下,购房者无权要求开发商退房,但可采取其他方式要求开发商予以赔偿。

  有律师提醒消费者,如果因开发商作出的无理由退房承诺而动心购房,需要注意其中的法律风险。根据一些楼盘《无理由退房协议书》约定的退房时间,是指“出卖人收到买受人书面退房通知的时间”,而不是“买受人提出书面通知的时间”。对此,专家认为,为防止风险,购房人如需要退房,最好采用直接当面送达退房通知的方式,并要求对方出具加盖单位公章或签名的《收到证明》。

  有业内人士建议,购房者还要注意开发商的经营风险。目前,国内不少楼盘的开发商是以项目公司的形式存在的,公司存续时间较短,如果由于房价降幅较大或者项目公司遇到无法继续经营的情形,在涉及公司破产清算时,职工工资、国家税款优先追偿,退房款作为一般的债权,其受偿顺序比较靠后。如果出现这种情况,到时候购房者有可能拿不到退房款和补偿款。

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