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这些购物中心分布在19个城市

  要说中国商业地产标杆,估计很多人会说内地的万达、大悦城、宝龙,香港的九龙仓、恒隆,其实我们更应想到凯德中国。

  虽然凯德的大本营在新加坡,其母公司最初还叫嘉德,后来才捋顺了都叫凯德。上个世纪六七十年代,亚洲四小龙崛起,进入八十年代,中国以改革开发接棒而实现经济飞速腾飞。

  其中,新加坡资本涌入中国成为一道亮丽的风景线,就房地产业而言,比如仁恒置地、星狮地产、凯德置地等。尤其是凯德,在商业地产领域深耕多年,可谓打通地产+商业+金融闭环的标杆。

  近些年来,随着中国如成都、武汉、杭州等诸多新兴城市飞速崛起,外资商业巨头正面临来自中国本土商业大鳄的挑战,凯德一揽子出售背后,到底蕴藏着什么意思?

  1月5日,觅窝君从新加坡交易所获悉,凯德集团全资子公司凯德商用中国信托将以83.65亿元出售在中国20家购物中心,收购者为万科2016年收购的印力集团及印力商置。

  凯德商用原投资与资产管理副总经理、永正资本总裁王威在朋友圈里感慨地说,恭喜万科印力,恭喜凯德,从合资到分家再到转让,各取所需,印力有了更多的人才和更大规模,凯德作为外资企业更聚焦于自己选定的核心城市,双赢!

  凯德表示,此次交易的20家购物中心,凯德皆平均持有10年,项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。这些购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

  截止2017年6月30日,此次出售项目分别占比凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%,对集团整体收入影响不大。

  凯德集团首席运营官Jason Leow表示,此次资产剥离,是公司对核心城市集群的验证,是公司投资实现最大化回报的主导策略。出售后,中国包含首都在内的全国购物中心网络城市将会集中在22个城市,而之前是36个(包括491家购物中心,其中45家位于第一和二线城市)。

  Jason Leow还认为,这将使公司更好地优化集团在核心城市群的资源配置,姜维公司提供稳定和强劲的经常性收入。

  印力的前身就是深国投那帮人,被收购的凯德广场项目原来就是深国投卖给凯德商用的。一位资深商业地产人士如是说。

  事实上,确实如此。早在2005年,深国投商置(印力前身)与凯德商用签署了位于广东、山东、四川等15个深国投商业中心项目65%股权合作协议,由后者斥资50亿元收购,完成之后双方成立合资公司运营。后来,凯德商用继续收购,这些加起来就是当前要卖出的一揽子资产包。

  据当时媒体报道,双方能够合作主要是基于深国投商置是一家专门从事商业中心开发的,在商业中心选址、工程设计和管理上具有独特优势,凯德的优势在于商业设计和商业管理。

  凯德商用一共涉及3只信托,分别是新加坡信托、中国信托和马来西亚信托。凯德商用中国信托是在新加坡证券交易所上市的房地产信托基金(简称REIT),成立宗旨是长期于投资中国的各类享有收入潜能的商用地产组合。

  觅窝君还获悉,凯德集团旗下除了上述3只商用信托之外,还有雅思阁公寓信托、凯德商务产业信托。

  2017年中,凯德中国首席执行官罗臻毓在接受21世纪经济报道采访时表示,凯德重点布局的是五大核心城市群。资产得到一定回报时,不排除出售一些成熟物业,如果有人愿意给我高于预估增值的价格,可以卖掉。

  实际上,凯德成功的关键除了商业中心设计前卫、时尚感与国际范儿十足之外,更重要的是发达的资本通道。

  永正资本总裁王威说,一般国际上金融比较好的美国、新加坡模式,它有一个REITs,REITs是一个很好的平台,你作为大股东,持有25%到30%的份额,你就可以控制REITs这个平台。换句话说,你把一个运营成熟的资产卖给你自己的REITs平台,最多卖掉75%,这样你就可以收回你的本金、利润,同时你自己还保留了对REITs的控制权。

  在其看来,对于这个模式,上市公司也是从私募基金买地做开发或者买地运营,成熟之后通过REITs退出,然后把钱收回来再开发,这是一个生意模式,这样可以解决商业地产最大的问题,就是资本的问题。这不,马上快过年了,蜀小编为大家精心挑选了很多年货,如:“巧罗(CHORO)年货大礼包 松露形黑巧克力休闲零食26口味1400g”,客倌你呀,可以点我淘年货喽!

  王威说,我是2006年到2011年在凯德商用做了五年多, 凯德的CEO是我的直接领导,所以我们很深入的体会到了这一点。基本模式是一个上市公司会发起设立私募基金,这个私募基金的特点是凯德会出资,凯德的私募基金出资比一般比较高,我们到REITs阶段就可以退出。

  凯德作为整个链条里的主导和核心环节,从头到尾都是由你来管理和控制、经营,中间阶段除了你作为投资者,你投1块钱能赚利润之外,作为基金管理者,你还做开发管理者,有大量的管理费收入。

  据觅窝君观察,中国正在加速推进REITs金融工具,目前不少房企如万科、保利、新派公寓等也在商业地产、住房租赁等热门领域先行探索。

  我倡导中国尽快推出信托,从发展商的角度,不可能所有楼都在自己的账本里面压着。罗臻毓表示,更有可能置入信托的不是办公楼或商场,而是医院、工厂或回报较高、价值比低的公司。

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