聘请专业律师辅助

　　海外购房移民，因可以同时兼顾投资人对于身份获取、投资获利两个方面的需求，因而受到越来越多的投资者的青睐与关注。近几年，海外购房移民已经成为了不少华人投资者最为明显的趋势，根据胡润研究院发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》显示，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。众多投资者纷纷选择海外购房是有多种因素的综合性，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为满足自己多种需求的敲门砖。

　　不可否认，随着移民人数的增加，选择海外购房的人数也在增加，但海外购房还是有风险的，移民人士需要充分准备。比如，对移民政策的了解、当地法律法规的了解，资金风险等等。

　　如果对移民政策不了解，对当地房地产市场不了解，对国家外汇管理政策不了解，那么海外购房者很可能会面临风险，陷入困境。

　　面对如此扑朔迷离的海外置业市场，业内专家建议投资者必须事先做足功课，了解如何规避海外置业风险，谨防置业陷阱。除此之外，海外购房要了解海外购房移民的全部流程，精准把握整个购房、移民的节奏，真正做到心中有数、胸有成竹。

　　由于地域原因，以及各国购房政策的差异，海外购房者，对于海外购房移民的方方面面都不是十分清楚，许多投资者觉得，海外购房移民比较复杂繁琐，但一般需要掌握以下几个必须经历的流程步骤:

　　2、做好目标城市以及目标型房产的选择，并着手办理商考签证，准备前往购房目的地进行实地考察;

　　3、在当地选定心仪的房产，同时开立银行账户，签署购房合同，支付房产定金;

　　4、相关购房资料提交移民局进行备案，并在约定时间内付清所有购房款，完成房产注册，同时准备移民文件;

　　6、前往移民局办理其余手续，递交永久居住申请，并及时的缴纳各种各样的税费。

　　上述这些就是海外购房的具体流程，前提条件是，你必须熟悉当地的购房法律和购房移民政策。除了这些基本的购房流程，还必须要知道海外购房的最大风险是什么?

　　在海外置业遇上的诸多麻烦中，购房款支付首当其冲。海外置业，凑齐房款只是第一步，距真正购房成功还很远。

　　“钱”的问题是困扰国人出境买房的关键问题，在这个问题上，各国的管理规定大相径庭，买房前一定要充分了解了再进入“出手”程序。否则极有可能把投入的钱打了水漂。

　　王女士卖了一套北京的闲置房后把钱汇入巴黎银行的，当时她看好的是一套巴黎市中心的公寓房。此前她掌握的资讯包括“全球资产配置”、法国房产税费以及“北京的房子贵过巴黎”等，可当她按照自己掌握的知识把钱实际汇出后，她在法国聘的房产律师告诉她:“你需要证明钱的合法来源。”

　　“你卖的这套房，购买时的合同、发票和房产证在哪儿?怎么能证明卖的房是你的?” “房子已经卖掉，这些就不在了。”

　　王女士一听就蒙圈了，早知这样，在北京的房子出售前就应该把所有买房资料复印留存。 ……

　　“在国内买房，卖家不会问你的钱是怎么来的，可是到了国外买房，还有这么多麻烦事儿。”王女士无奈的表示。

　　根据中国人民银行发布的《个人外汇管理办法》和国家外汇管理局根据《管理办法》制定发布的《个人外汇管理办法实施细则》规定，境内个人年度购汇总额为5万美元。这一额度，对于不少海外置业买家完全不够用，所以为了能成功在海外购房，购房人和中介代理机构想出了不少“招数”。

　　这是最简单，自己就可以操作的办法，利用亲朋好友的外币兑换许可配额凑齐首付或总房款，再利用大家的配额每年还贷款。不过，对于这种付款方式，限制规定也在增多，相关人士透露，现在的要求是只能在直系亲属间这样操作，无法动用周边所有的亲戚朋友一起帮助汇款。

　　采取这种方式的人现在并不多，因为大额现金出境需要向海关申报，而且海外置业买家一般也没有这么多的精力和时间反复往返于国内和目的地国家之间。

　　这是一种可以获得海外购房资金的合法渠道，国内某国有银行就推出了类似的产品，购房人可以在国内存款和抵押房产从而在境外获得相应额度的抵押贷款。

　　近几年“出海”的开发商越来越多，国内开发商在国外开发的项目也成为中国人出境购房的主要目标之一。购买这类项目，购房人一般不用担心房款如何交付的问题，基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币，再由开发商财务流程解决。这是国内购房人普遍认为比较靠谱的付款方式。

　　这种非法的渠道是不少在海外置业的购房人实际采取的方式。一些海外地产中介甚至开发商会通过此渠道帮助购房人将房款转移至国外，中间收取一定的手续费，不过这种渠道的风险比较高。一位海外地产开发商也坦言，成功率为98%，无法百分之百保证购房人的资产安全。

　　除了这些被采用比较多的方式外，还有通过海外的朋友帮忙支付、以海外贸易的方式转移等多种方式，其间都蕴含了一定的风险。

　　大董建议，海外购房资金安全是第一要务，一定要慎重，不能单纯听信中介人员的口头承诺，因为一些非法的渠道其中的风险都是不可控的，不建议购房人选择。所以，购房人还是应选择合法渠道购得海外房产。

　　除了资金方面的风险要把控，海外购房时当地的贷款政策也是购房人必须了解的。例如，澳大利亚从2017年7、8月份开始，收紧了针对中国购房人的贷款政策，中国人在澳大利亚买房，基本都需要支付全款，无法获得贷款。如果购房人没有实现充分了解，先支付了首付款，最终却拿不到贷款，很有可能会遇上首付款也无法收回的可能。同时，澳大利亚对于伪造各类证明骗贷的行为查处非常严格。

　　海外置业风险较多，大董建议，购房人想在海外置业必须寻找专业人士的帮助。比如必须聘请专业的经纪人来帮助操作，聘请专业律师辅助，律师会为购房人做好房屋背景调查，同时指导购房人如何合法合规购房。

　　海外购房作为投资最受欢迎的项目，为高净值家庭带来了很多的便利条件，想要享受幸福的海外生活，就必须要多了解海外购房的流程，知己知彼，才能游刃有余，百战不殆。(文/董成竹)